Louer ou acheter : la question bien posée
La question mal posée compare un loyer à une mensualité, et l’achat gagne toujours. La question bien posée compare deux patrimoines au bout de dix, quinze ou vingt ans. C’est ce que fait ce simulateur, et le verdict change souvent.
Les deux colonnes
Côté achat, vous immobilisez un apport et des frais de notaire, vous payez des mensualités, une taxe foncière, des charges et de l’entretien. À l’arrivée, vous possédez un bien, moins ce qu’il reste à rembourser. Côté location, vous payez un loyer, et l’apport que vous n’avez pas immobilisé est placé. Chaque mois où le locataire dépense moins que le propriétaire, l’écart est placé lui aussi.
Ce que les comparaisons naïves oublient
C’est ce placement de l’apport et de l’écart mensuel qui fait la différence. Selon le rendement du placement, la hausse des prix et la durée, il rattrape ou non la valeur du bien. L’outil vous laisse régler chacun de ces paramètres et affiche les deux patrimoines côte à côte, année après année.
Ce qu’il ne dit pas
La comparaison suppose que le locataire place réellement l’écart, ce que peu font, et c’est souvent l’argument décisif en faveur de l’achat. Elle ne compte ni les travaux imprévus, ni la vacance, ni les déménagements, ni la fiscalité de la résidence principale, exonérée de plus-value.
Trois questions
- Pourquoi l’achat ne gagne-t-il pas toujours ?
- Parce qu’un apport placé pendant quinze ans et un écart mensuel réinvesti forment aussi un patrimoine. Quand le placement rapporte plus que le bien ne se valorise, la location peut finir devant.
- Quelle durée choisir ?
- Celle pendant laquelle vous pensez vraiment rester. Les frais de notaire pèsent lourd les premières années, et l’achat a besoin de temps pour les amortir.
- Les frais de notaire sont-ils perdus ?
- Ils sont immobilisés à l’achat et ne se retrouvent pas dans la valeur du bien. L’outil les compte du côté achat dès la première année.