Choisir son régime fiscal en location
Ce simulateur compare, pour un même bien, ce qu’il reste après impôt selon le régime choisi : location nue ou meublée, au micro ou au réel, et selon le mode de détention, en nom propre, en SCI ou en SARL de famille. Chaque règle appliquée est datée et affichée à l’écran.
Nu ou meublé, micro ou réel
En nu, le micro-foncier s’applique sous 15 000 € de loyers, et le réel permet de déduire les charges, avec un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. En meublé, le micro-BIC applique un abattement de 50 % sous 83 600 € de recettes, et le réel ajoute l’amortissement : le bâti sur 30 ans hors terrain, compté pour 15 % du prix, et le mobilier sur 10 ans. Les prélèvements sociaux diffèrent aussi, 17,2 % sur les revenus fonciers du nu, 18,6 % sur les loyers meublés.
La détention change tout
En nom propre, les quatre régimes sont ouverts. Une SCI familiale à l’impôt sur le revenu est transparente et déclare des revenus fonciers, mais le meublé lui est fermé, parce que c’est une activité commerciale qui la ferait basculer à l’impôt sur les sociétés. La SARL de famille existe précisément pour louer en meublé tout en restant à l’impôt sur le revenu. Une SCI à l’impôt sur les sociétés paie 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, et les dividendes sortent au prélèvement forfaitaire de 31,4 %.
Ce qu’il ne dit pas
La comparaison est lissée, hors vacance locative, impayés, gros travaux imprévus et fiscalité de la revente, qui pèse lourd en meublé au réel et davantage encore en SCI à l’impôt sur les sociétés. Le meilleur régime sur dix ans de loyers n’est pas toujours le meilleur le jour de la vente.
Trois questions
- Le meublé est-il toujours plus avantageux ?
- Souvent pendant la location, grâce à l’amortissement, mais pas toujours à la revente. L’outil compare les deux sur la durée que vous choisissez, et la vente reste à examiner à part.
- Puis-je louer en meublé avec une SCI ?
- Pas avec une SCI à l’impôt sur le revenu sans risquer son passage à l’impôt sur les sociétés. La SARL de famille est la forme prévue pour le meublé familial à l’impôt sur le revenu.
- Qu’est-ce que le déficit foncier ?
- En location nue au réel, quand les charges dépassent les loyers, le déficit se déduit de votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an, et réduit votre impôt.