Lire un crédit immobilier ligne par ligne
Ce simulateur calcule la mensualité d’un prêt, son coût réel et son tableau d’amortissement mois par mois, avec ou sans différé. Chaque convention est celle qu’appliquent les banques françaises, et chacune est écrite ici.
Les conventions appliquées
Le taux mensuel est le taux nominal annuel divisé par douze, le taux proportionnel des prêts immobiliers en France. La mensualité hors assurance suit la formule de l’annuité constante. L’assurance est calculée sur le capital initial, la pratique de l’assurance groupe bancaire : une délégation d’assurance calcule souvent sur le capital restant dû et coûte donc moins cher, ce qui se lit dans le tableau.
Le différé
En différé partiel, vous payez les intérêts sans amortir pendant la période choisie. En différé total, vous ne payez rien et les intérêts rejoignent le capital, où ils en produisent à leur tour. L’outil montre ce que chaque formule ajoute au coût total, et c’est rarement anodin.
Ce qu’il ne dit pas
Les frais de dossier et de garantie ne sont pas inclus, ni une éventuelle modulation d’échéances ou un remboursement anticipé. Le tableau est celui du contrat tel qu’il est signé.
Trois questions
- Pourquoi les premières mensualités remboursent-elles si peu de capital ?
- Parce que les intérêts se calculent sur le capital restant dû, maximal au départ. La part d’intérêts décroît chaque mois et celle du capital augmente d’autant : c’est la forme même de l’annuité constante.
- Quel est le vrai coût d’un crédit ?
- La somme de toutes les mensualités, assurance comprise, moins le capital emprunté. L’outil l’affiche en euros, et c’est ce chiffre que l’on compare entre deux offres.
- Le différé est-il gratuit ?
- Non. Partiel, vous payez des intérêts sans rien amortir. Total, ils s’ajoutent au capital. Dans les deux cas le coût total monte, et le tableau le montre mois par mois.