Calculer sa capacité d’emprunt comme une banque
Ce simulateur applique la règle que suivent les banques françaises depuis 2022, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % au maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Il en déduit la mensualité possible, le capital correspondant, puis le budget d’achat une fois l’apport ajouté et les frais retirés.
La règle du HCSF
Vos mensualités de crédit, assurance incluse, ne peuvent dépasser 35 % de vos revenus nets. La durée est plafonnée à 25 ans, portée à 27 quand les deux premières années servent aux travaux. Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leur production, mais c’est l’exception, et le simulateur ne la suppose pas.
Les loyers ne comptent qu’en partie
Si vous percevez des loyers, la banque n’en retient qu’une fraction pour couvrir la vacance et les impayés. L’usage est de 70 %, chaque établissement a le sien, et le chiffre est réglable ici. Votre apport s’ajoute au capital empruntable, et les frais de notaire, de garantie et de dossier s’en retranchent, parce qu’ils ne se financent pas toujours.
Ce qu’il ne dit pas
La règle du HCSF ne remplace pas l’analyse d’une banque, qui regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’épargne de précaution. Le résultat est un plafond théorique, pas une promesse de prêt.
Trois questions
- L’assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
- Oui, c’est le point que beaucoup de calculs oublient. Le taux d’effort s’apprécie assurance comprise, et l’outil l’intègre.
- Peut-on emprunter sur 30 ans ?
- Très peu de banques le proposent encore. Le plafond réglementaire est de 25 ans, 27 avec un différé d’entrée en jouissance lié à des travaux.
- Pourquoi mes loyers sont-ils réduits ?
- Parce qu’un logement reste parfois vide ou impayé. La banque pondère les loyers, le plus souvent à 70 %, et vous pouvez ajuster ce taux à celui de votre établissement.